Türkiye'nin ilk emlak yatırım kitabı

İSTANBUL (İHA) - Milliyet gazetesi emlak muhabiri Tebernüş Kireçci, Emlak Yatırım Rehberi adlı üçüncü kitabını yayınladı.

Gayrimenkulden para kazanmanın püf noktalarının anlatıldığı kitapta, mortgage sistemi, Türkiye'de en çok kazandıracak bölgeler, kiralama yöntemleri, alınacak ve satılacak evi fiyatını belirlemenin yolları gibi tüketicilerin ve emlak yatırımcılarının işine yarayacak pratik bilgiler yer alıyor. Tebernüş Kireççi bundan önce 'Yalıların Gizemi' adlı kitabıyla Boğaziçi tutkunlarından ve emlak piyasasından ilgi görmüştü.

Emlak Yatırım Rehberi'nde ev alırken dikkat edilmesi gerekenler, bir konutun fiyatı nasıl belirlenir, emlak yatırımında kazanmanın tüyoları, dolar milyarderlerinin gayrimenkul yatırımı hakkında ne düşündükleri, gayrimenkul yatırım stratejileri, arsada çok kazanmak için yapılması gerekenler, dükkan ve mağaza kirasında iyi kazanmanın yolları, mortgage sistemi, kiralarken nelere dikkat edilmeli ve Türkiye genelinde İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa ve Adana'da gelecek yıllarda en çok kazandıracak bölgeler gibi konular işleniyor.

Yabancıların Türkiye'nin sahil şeridinde konut almaya çok sıcak baktıklarını belirten Tebernüş Kireçci emlak ilgili değerlendirmesinde, "Uzun vadede Türkiye'nin taşı ve toprağı altın olacak. Dünyada son 20 yıldır egemen olan ikinci ev anlayışında İspanya, İtalya, Portekiz ve Yunanistan 5 yıla kadar doyma noktasına ulaşacak. Bundan kimsenin şüphesi olmasın. Batı Akdeniz ve Ege'nin sahil kesimleri çok kazandıracak. Orta vadede Ege'nin kıyı gerisindeki bölgeleri istikbal vaad ediyor. Uzun vadede ise Karadeniz çok büyük potansiyel taşıyor. Yabancıların mülk edinme yasasının çıktığı 2003 temmuzundan bu yana 25 bin konut satıldı. Önümüzdeki yıllarda Türkiye'de en az 2 milyon konut almaları bekleniliyor. Eğer Türkiye fırsatları değerlendirebilirse, Avrupa emeklilerinin ikinci vatanı olma noktasında en çok tercih edilen ülke olur" dedi.

'KISA VE ORTA VADEDE HER EMLAK YATIRIM KAZANDIRMAZ' Gayrimenkul yatırımının özen istediğini ifade eden Kireçci, "Her yatırımda olduğu gibi emlakta da yatırımı üç aşamalı değerlendirmek gerekir. Kısa, orta ve uzun vade. Eğer emlak yatırımında kısa vadede kazanılmak istiyorsanız çok dikkatli olmanız gerekir. Kısa ve orta vadede her emlak yatırım kazandırmaz. Hatta iyi analiz yapılmadan alınan gayrimenkuller kısa ve orta vadede satmak istediğinizde çok ciddi zarar etmenize neden olabilir. Özellikle konutta yatırım için satın alıyorsanız mümkün olduğunca 10 yıllık kira getirisinin üstündeki fiyattan konut almayın. Türkiye'de son dönemdeki yükselişle birlikte, krediye uygun konutların fiyatı 20 yıllık kira seviyesine yükseldi ki bu konut yatırımın çok büyük risk taşımaya başladığını gösteriyor. Emlakta para, alırken kazanılır. İşin püf noktası, ederine göre ucuza almak" şeklinde konuştu.

İpoteğe dayalı konut finansmanı sistemi mortgage'ye de değinen Tebernüş Kireçci, "Mortgage sisteminde önemli olan faiz oranlarının düşmesi. Orta ve alt gelir grubunun bu sistemden faydalanabilmesi için yıllık bileşik faiz oranlarının yüzde 10'un altına düşmesi gerekiyor. Eğer enflasyonun düşmesine bağlı olarak faiz oranları da düşerse mortgage sistemi bir işe yarar, yoksa zor. Çünkü bu sistemin sağlıklı işleyebilmesi için hane gelirinin en fazla üçte birinin mortgage taksidine yatırılması gerekiyor. Yoksa sistem her an büyük sorunlara neden olabilir. 100 bin YTL'ye için yaptığım hesaplamalara göre aylık 1.25 faiz oranıyla 20 yıl vadede aylık ödeme bin 372 YTL, toplam ödeme ise 329 bin YTL olurken, 0.50 faiz oranıyla aylık ödeme 733 YTL'ye liraya toplam ödeme ise 176 bin YTL'ye düşüyor. Yani kredilerin faiz oranları düşerse mortgage Türkiye'de bir şeyleri değiştirir. Yoksa zor" diye konuştu.

Emlak Yatırım Rehberi'nde emlakta kazanma tüyoları şöyle sıralanıyor:
1) Bir gayrimenkul yatırımı yaparken prim potansiyeli yoksa kira geliri için mi satın alacağınıza karar verin. En iyi hem prim potansiyeli hem de iyi geliri olan gayrimenkullerdir. Fakat bunlar borsada yüksek temettü ödeyen hisse senetlerine benzer. Az sayıda bulunur.
2) Gelişecek bölgelerde imarlı arsalar büyük prim potansiyeli taşır. İstanbul'da Riva, Zekeriyaköy, Silivri ve Pendik ile Tuzla gelecekte çok kazandıracak bölgeler.
3) Alışveriş merkezleri etrafına çok kazandırır. Uzun vadede etrafındaki dükkan ve bürolar ile konutların değerini katlar. Satılabilirliğini kolaylaştırır.
4) Ulaşım ve yol yatırımlarını iyi takip edin. Yeni yollar ve yol genişletme çalışmaları her zaman için bölgedeki emlak fiyatlarında yükseliş sağlar.
5) Hem büyük şehirlerde hem de küçük kentlerde kampüslerin çevresinde genelde kentin elit kesimi oturur. Ayrıca kampüslerin çevresi kısa sürede hızlı gelişir. Yani getirisi yüksek olur.
6) Konut ofis ya da dükkan satın alırken mutlaka kira gelirini gözönünde bulundurun. Bir gayrimenkulün fiyatının kaç aylık gelirinin karşılığı oluğuna "kira çarpanı" denilir. Ev, dükkan ve ofis satın alırken, kira çarpanını hesaplayın. Kira çarpanı 5 yıl ve altıysa hayatınızın fırsatı karşınızda duruyor, demektir. Bu tür gayrimenkullere piyasada "kelepir" denilir. Kaçırmayın. 5 ile 10 yıl arasında ise fiyat ucuzdur. 10 ile 15 yıl arası ise normaldir. 15 yılı geçmişse pahalıdır. 20 yılı geçmişse fiyat yüksek demektir. Kira geliri 20 yılı geçen gayrimenkule kesinlikle para yatırmaya yanaşmayın. Hayatta fırsatlar bitmez.

'YATIRIM YAPMAYI PLANLIYORSANIZ BÜYÜK ARSA ALIN' 7) Büyük arsa alın: Paranız varsa ve yatırım amaçlı arsa alıyorsanız hiç olmazsa bir blok yapılabilecek büyüklükte bir arsa almaya çalışın. Eğer daha çok paranız varsa en az 3-4 blokluk site inşa edilebilecek nitelikte bir arsa satın almaktan korkmayın. Çünkü ilerde bu kadar büyük arsaya inşaat yaptıracak paranız olmasa bile bu tür arsaları, kat karşılığı müteahhide daha kolay verirsiniz. Müteahhitler sizin kapınızı çalar. Kat karşılığı inşaat yapan müteahhitler bir proje için birden fazla arsa sahibiyle uğraşmak yerine bir arsa sahibi ile uğraşmaya sıcak bakar.
8) İhtiyacınız olmadan önce satın: Eğer kısa vadede paraya sıkışacağınız veya yapacağınız ödemeler için bir gayrimenkul satmaya niyetiniz varsa, paraya ihtiyacınız olacağı tarihten en az 3 ay kadar önce satışa çıkarın. Çünkü ne zaman paraya sıkışıp da gayrimenkul satacak olsanız, piyasadan size gelen fiyat teklifleri çok düşüktür. Bir gayrimenkulün en büyük düşmanı aceledir.
9) Belediyelerin yaptığı projelerden emlak almaktan korkmayın: İster büyükşehir ister il isterse ilçe belediyesi olsun, belediyelerin yaptığı projelerden ev satın almaktan korkmayın. Eğer yatırım amaçlı alıyorsanız birden fazla almaya da çekinmeyin. Çünkü en iyi inşaat şirketi de yapsa bir proje bittikten sonra inşaat şirketi dönüp yaptığı site ile ilgilenemez. Altyapı hizmetlerinde sorun yaşamayan ve her türlü hizmetten en iyi derecede faydalanan bir projedeki konutlar veya işyerleri her zaman iyi pirim yapmaya hazırdır.
10) Evin makyajlarına dikkat edin: Eğer bir gün evinizi satmak isterseniz kesinlikle bakımını yaptırmadan satışa çıkarmayın. Bugün 100 metrekarelik evin eğer dekorasyon yaptırmıyorsanız, neredeyse baştan sona elden geçirtseniz en fazla 5 milyar tutar. 10 milyar harcarsanız yarım asırlık daireyi saraya çevirirsiniz.