Yeşilyurt kıyı hattında yaklaşık 1,5 yıldır yürütülen bir çalışma, bu farkın sahada nasıl oluştuğunu gösteren güncel örneklerden biri.
Aynı bölgede, birbirine yakın büyüklükte iki parselin fiyatı benzer olabilir. Fakat biri müstakil tapulu, altyapısı hazırlanmış ve imar koşulları daha belirgin bir noktaya gelmişken diğeri hâlâ geliştirme sürecinin başındaysa, kağıt üzerindeki metrekare karşılaştırması tek başına fazla bir şey söylemiyor.
Arsa araştırırken ilk yapılan şeylerden biri toplam bedeli metrekareye bölmek.
Bu, hızlı bir karşılaştırma sağlıyor ama özellikle geliştirme aşamaları farklı parsellerde yanıltıcı olabiliyor.
Daha düşük fiyatlı bir arazide parselasyon tamamlanmamış, tapu yapısı farklı, altyapı eksik ya da imar koşulları henüz yeterince netleşmemiş olabilir.
Böyle bir durumda yatırımcı sadece daha ucuz bir arazi almıyor; bekleme süresini ve çözülmemiş bazı belirsizlikleri de üstleniyor.
Bu yüzden Kuzey Kıbrıs’ta arsa yatırımı değerlendirilirken fiyatın yanında tapu, imar, altyapı ve satın alma sonrasında devam edecek işlemlere de bakılması gerekiyor.
Yeşilyurt’taki çalışmanın dikkat çekici tarafı da bu başlıkların tek tek ele alınmış olması.
Kuzey Kıbrıs’ta kullanılan 1 Kıbrıs dönümü yaklaşık 1.338 metrekareye karşılık geliyor.
Türkiye’de yaygın olan 1.000 metrekarelik dönüm hesabıyla aynı değil.
Arsa geliştirme alanında çalışan Oğuz Taşpınar’ın Yeşilyurt’ta yürüttüğü çalışmada oluşturulan parsellerin her biri de yaklaşık bir Kıbrıs dönümü, yani 1.338 metrekare büyüklüğünde.
Taşpınar’ın verdiği bilgilere göre yaklaşık 1,5 yıllık sürecin sonunda çalışma alanı yedi ayrı müstakil ve tek tapulu parsele dönüştürüldü.
Bu yapı yabancı alıcı açısından da önemli. Güncel kurallara göre yapı iznine uygun boş arazide yabancıların satın alabileceği alan 1.338 metrekareyi aşamıyor. Daha küçük bağımsız bir parsel alınabiliyor ancak boş arazide hisseli tapu üzerinden yeni yabancı alımı yapılamıyor; parselin tek ve müstakil tapulu olması gerekiyor. Satın alma tarihinde Bakanlar Kurulu izni ve güncel mevzuat ayrıca kontrol edilmeli.
Burada amaç yalnızca büyük bir araziyi daha küçük parçalara ayırmak değil.
Her bir parselin sınırlarının, tapu yapısının ve temel kullanım koşullarının daha net hale gelmesi hedeflenmiş durumda.
Yeşilyurt’taki çalışma alanında tarım parselleri, arazi dokusu ve ulaşım bağlantılarını gösteren havadan görünüm.
Arsa ilanlarında sıkça görülen ancak çoğu kişinin ilk aşamada üzerinde çok durmadığı kavramlardan biri emsal.
Yeşilyurt’taki parseller için verilen oran 1,5 emsal.
1.338 metrekarelik bir parselde kaba hesapla yaklaşık 2.007 metrekarelik emsale konu teorik yapı alanı ortaya çıkıyor.
Bu rakamın doğrudan “2.007 metrekare kesin inşaat yapılabilir” şeklinde okunmaması gerekiyor.
Gerçek proje kapasitesi; çekme mesafeleri, kullanım kararı, planlama hükümleri, kat sınırı ve ruhsat aşamasındaki diğer teknik koşullarla birlikte belirleniyor.
Yeşilyurt’taki çalışma için son görüşmelerde yapılaşmanın 2 ile 4 kat arasında değişebileceği belirtiliyor. Kesin kat adedi ilgili izin ve planlama onayına göre netleşeceği için, bugünden sabit bir kat sayısı üzerinden hesap yapmak doğru değil.
Dolayısıyla aynı büyüklükte iki parsel karşılaştırılırken yalnızca yüzölçümüne değil, sahip oldukları yapılaşma hakkına da bakmak gerekiyor.
Arsa yatırımında temel başlıklardan biri de mülkiyet yapısı.
Bir arazinin belirli bir bölümünü kullanmakla, sınırları belirlenmiş ve ayrı tapusu bulunan bir parsele sahip olmak aynı durum değil.
Yabancı alıcı için bu ayrım daha belirleyici. Yapı iznine uygun boş arazide 1.338 metrekarelik üst sınır bulunurken, hisseli arsa tapusu üzerinden yeni yabancı alımı yapılamıyor. Daha küçük bir parsel tercih edilebilse de taşınmazın bağımsız ve tek/müstakil tapulu olması gerekiyor; tapu üzerindeki hak ve kısıtlamalar da ayrıca kontrol edilmeli.
Yeşilyurt’taki yaklaşık 1,5 yıllık çalışmanın sonuçlarından biri de alanın yedi ayrı müstakil ve tek tapulu parsele ayrılması.
Bu durum her parselin kendi başına daha rahat değerlendirilebilmesini sağlıyor.
Kıyı hattındaki gayrimenkullerde ilk dikkat çeken bilgi genellikle denize mesafe oluyor.
Yeşilyurt’taki parsellerin denize yaklaşık 240 metre mesafede bulunduğu belirtiliyor.
Yakın çevrede CMC Golf Club yaklaşık 300 metre, Cengiz Topel Hastanesi ise yaklaşık 500 metre uzaklıkta.
Yeşilyurt çalışma alanının denize yaklaşık 240 metre, CMC Golf Club’a 300 metre ve Cengiz Topel Hastanesi’ne 500 metre mesafesini gösteren konum haritası.
Taşpınar’ın aktardığı bilgilere göre parseller ile deniz arasındaki yaklaşık 240 metrelik bölüm hazine arazisi. Bu nedenle özel bir parselde yeni yapılaşma kaynaklı olarak ön cephenin kapanması riski bulunmadığı belirtiliyor. Denize yakınlık böylece yalnızca mesafe avantajı değil, kıyı yönündeki mevcut açıklığın korunması açısından da anlam kazanıyor.
Fakat “denize yakın” ifadesi tek başına yatırım kararı için yeterli değil.
Kıyı koruma hükümleri, yapılaşma koşulları, yol bağlantısı, altyapı ve çevredeki mülkiyet yapısı da aynı anda incelenmeli.
Bir konum avantajının gerçek değeri, o avantajın ne ölçüde kullanılabildiğiyle ortaya çıkıyor.
Arsa yatırımında görünmeyen maliyetlerden biri zaman.
Daha uygun fiyatlı bir arazi satın alınabilir ancak ardından imar, parselasyon, altyapı veya çeşitli resmî işlemler için uzun süre beklemek gerekebilir.
Başka bir parsel daha yüksek fiyatlı olabilir ama bu süreçlerin önemli kısmı önceden tamamlanmış olabilir.
Bu iki seçenek arasındaki fiyat farkında sadece toprağın değeri yok.
Geçirilmiş zamanın, yapılan teknik çalışmaların ve geride bırakılmış belirsizliklerin de payı bulunabiliyor.
Kuzey Kıbrıs’ta bu hesabın kritik kalemlerinden biri de altyapı. Taşpınar, elektrik, su ve yol bağlantılarının sıfırdan hazırlanmasının ciddi maliyet oluşturabildiğini; Yeşilyurt’taki parsellerde ise elektrik, su ve yol altyapısının hazır olduğunu belirtiyor. Bu da yatırımcının satın alma sonrasında üstleneceği belirsizlik ve ek maliyetleri azaltan başlıklardan biri.
Arsa geliştirme ile klasik gayrimenkul satışının ayrıldığı noktalardan biri de burada ortaya çıkıyor.
Mevcut bir arsaya yalnızca alıcı bulmak yerine, o gayrimenkulün yatırım yapılabilirliğini artıracak süreçler üzerinde çalışılıyor.
Oğuz Taşpınar’ın paylaştığı bilgilere göre yaklaşık 1,5 yıllık çalışmanın sonunda ortaya çıkan tablo şöyle:
Yeşilyurt kıyı hattında sahil yolu, doğal bitki örtüsü ve denizi birlikte gösteren saha görünümü.
Başlangıç ve sonuç arasındaki fark sadece arazinin fiziksel olarak bölünmesi değil.
Yatırımcının karşısına çıkan gayrimenkulün temel özellikleri de daha net hale geliyor.
Büyük bir alan, süreç sonunda büyüklüğü, tapusu ve yapılaşma koşulları daha kolay okunabilen bağımsız parsellere dönüşmüş oluyor.
Çalışmadaki dikkat çekici ayrıntılardan biri de Oğuz Taşpınar’ın projedeki pozisyonu.
Oğuz Taşpınar, yaklaşık 1,5 yıl boyunca üzerinde çalışılan parsellerden birini kendi yatırım portföyüne dahil ettiğini belirtiyor.
Bu durum elbette gelecekte kesin bir değer artışı olacağı anlamına gelmiyor.
Projeyi geliştiren kişinin danışman veya satış tarafında kalmayıp kendi sermayesini de aynı çalışma içine koyması, yatırımcının bakabileceği ek bir veri oluşturuyor.
Yani başkasına anlatılan bir yatırım fikrinden söz edilmiyor; geliştiricinin kendi kararı da aynı proje üzerinde şekillenmiş.
Sınırlı arz tek başına iyi yatırım anlamına gelmez.
Ancak aynı nitelikte yeni parsel üretmenin ne kadar kolay olduğu, arsa yatırımında dikkate alınması gereken konulardan biri.
Yeşilyurt’taki çalışma toplam yedi parselden oluşuyor.
Taşpınar’ın verdiği güncel bilgiye göre bir parsel kendi portföyünde tutulurken gerçekleşen diğer alımların ardından üç parsel sınırlı yatırımcı grubuyla değerlendiriliyor.
Asıl mesele “son üç parsel” ifadesinden çok, aynı lokasyonda benzer tapu, imar ve geliştirme özelliklerine sahip yeni arzın kolay oluşturulup oluşturulamayacağı.
Arzın sınırlı olması ancak diğer teknik niteliklerle birlikte anlam kazanıyor.
Kuzey Kıbrıs’ta arsa araştıran yatırımcıların sadece satış fiyatı ve konuma bakarak karar vermemesi gerekiyor.
Tapu yapısı, imar hakkı, parsel büyüklüğü, elektrik-su-yol altyapısı, yol bağlantısı ve satın alma tarihinde yürürlükte bulunan taşınmaz edinim kuralları ayrıca incelenmeli. Özellikle yabancı alıcı için boş arazide hisseli tapu yerine bağımsız ve müstakil tapu şartının karşılanıp karşılanmadığı baştan netleştirilmeli.
Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kurallar dönem dönem değişebildiği için geçmişte geçerli olan bir bilginin bugün de aynı şekilde devam ettiği varsayılmamalı.
Bu yüzden yatırım kararında “Nereden almalıyım?” sorusu kadar şu soru da önemli:
“Satın aldığım arazide hangi süreçler tamamlanmış, hangileri hâlâ önümde duruyor?”
Yeşilyurt örneği, Kuzey Kıbrıs’ta arsa yatırımının sadece fiyat ve denize yakınlık üzerinden okunamayacağını gösteriyor.
1.338 metrekarelik bir arazi ilk bakışta sadece bir yüzölçümü.
Aynı parselin müstakil ve tek tapuya sahip olması, imar kapasitesinin belirginleşmesi, kat adedinin izin sürecine bağlı olarak 2–4 kat aralığında değerlendirilebilmesi, elektrik-su-yol altyapısının hazır olması ve deniz yönündeki hazine arazisi nedeniyle ön cephenin açık kalması ise tabloyu değiştiriyor.
Arsa araştırırken sadece en düşük metrekare fiyatını bulmaya çalışmak yerine, satın alınacak parselin hangi aşamaya kadar geliştirilmiş olduğuna bakmak daha anlamlı bir karşılaştırma sağlıyor.
Yeşilyurt kıyı hattında yürütülen yaklaşık 1,5 yıllık çalışma bu açıdan bir satış örneğinden ibaret değil; geniş bir arazinin daha tanımlı, daha ölçülebilir ve yatırımcı tarafından daha kolay değerlendirilebilir bağımsız parsellere dönüştürülmesinin güncel saha örneklerinden biri.