Konut satın alırken fiyatı belirleyen unsurlar değişiyor. Bir evin bulunduğu bölge, büyüklüğü ve bina yaşı kadar, yer aldığı sitenin yönetimi, mali yapısı ve sakin profili de alıcıların kararında etkili oluyor. Aynı bölgede ve birbirine oldukça yakın konumdaki benzer özelliklere sahip daireler arasında milyonlarca lirayı bulan fiyat farkları oluşabiliyor.
Sektör temsilcileri, bu farkın yalnızca konutun fiziksel özelliklerinden kaynaklanmadığını belirtiyor. Aidat tutarı, sitenin borç durumu, güvenlik hizmetleri, otopark imkânları, ortak alanların durumu ve site sakinlerinin profili de konutun değerini doğrudan etkileyen başlıklar arasında yer alıyor.
Konut alıcıları artık yalnızca satın almayı düşündükleri dairenin iç özelliklerine bakmıyor. Aynı büyüklükte ve benzer niteliklerde iki konut arasında oluşan milyonlarca liralık fiyat farkında, sitenin yönetim biçimi, mali açıdan ne kadar sağlam olduğu ve sunduğu yaşam koşulları da belirleyici olabiliyor.
Türkiye Gazetesi'nin haberine göre, yüksek aidatlar, geçmiş dönemlerden kalan borçlar, yönetim ile site sakinleri arasında yaşanan sürekli anlaşmazlıklar, güvenlik ve otopark sorunları, bakımsız sosyal alanlar, gürültü şikâyetleri ve kısa süreli kiralamaların yoğunluğu satış sürecini zorlaştırabiliyor. Buna karşılık düzenli ve şeffaf şekilde yönetilen sitelerde bulunan daireler, ikinci el piyasasında daha avantajlı bir konuma geliyor.
Site yönetiminin mali yapısı, alıcının sadece ev için ödeyeceği satış bedelini değil, ilerleyen dönemde karşılaşacağı aylık ve toplam giderleri de etkiliyor. Yüksek aidatların yanı sıra geçmişten gelen borçlar, planlanan büyük bakım ve yenileme çalışmaları ya da yakın zamanda yapılması beklenen toplu ödemeler, ilk bakışta uygun fiyatlı görünen bir dairenin maliyetini artırabiliyor.
Bu nedenle bazı alıcılar satın alma kararından önce sitenin son dönem bütçesini, aidat geçmişini, devam eden davaları ve gelecekte yapılması planlanan harcamaları araştırıyor. Aynı metrekarede bulunan iki daireden birinin düşük aidatlı ve mali dengesi güçlü bir sitede, diğerinin ise yüksek giderlere sahip bir projede yer alması, yıllar içerisinde toplam konut maliyetinde ciddi fark yaratabiliyor. Emlakçılar, bu hesabın yalnızca yatırım amacıyla konut alanlar için değil, ilk kez ev sahibi olacaklar açısından da giderek daha önemli hâle geldiğine dikkat çekiyor.
Site yönetiminin performansı, konutun ikinci el satış değerinde her geçen gün daha fazla önem taşıyor. Yüksek aidatlara rağmen güvenlik, temizlik, bakım ve personel hizmetlerinin yeterli olmaması; ortak alanların elektrik veya suyunun kesilmesi ve asansörlerin çalışmaması gibi sorunlar, hem site sakinlerinin yaşamını olumsuz etkiliyor hem de satış aşamasında alıcının pazarlık gücünü artırıyor.
Gelir ve gider tablolarının şeffaf şekilde paylaşılmaması ile geçmiş dönemlerden kalan borçlar da alıcılar açısından risk unsuru olarak değerlendiriliyor. Bazı sitelerde yönetim harcamalarına ilişkin iddiaların yargıya taşındığı örnekler bulunurken, uzmanlar alıcıların artık tapu ve ekspertiz incelemesinin yanı sıra sitenin mali geçmişini de araştırdığını belirtiyor.
Çocuklu ailelerin yoğun olarak yaşadığı, ortak yaşam kurallarının yerleştiği, güvenlik ve otopark sorunu bulunmayan ve sosyal alanları düzenli şekilde işletilen siteler daha fazla talep görüyor. Emlakçılara göre özellikle aile nüfusunun yoğun olduğu bölgelerde bu özelliklere sahip sitelerdeki konutlar, aynı çevrede bulunan benzer dairelere kıyasla fiyat avantajı sağlayabiliyor.
Buna karşılık sürekli gürültü şikâyetlerinin yaşandığı, kısa süreli kiralamaların yaygın olduğu veya sakin profili nedeniyle ailelerin uzak durduğu sitelerde konutların satış süresi uzayabiliyor. Bu nedenle konut alırken artık “hangi daire?” sorusunun yanında “hangi sitede?” sorusu da en az onun kadar önemli görülüyor.