Uludağ Ekonomi Zirvesi Ikinci Gün (7)

GAYRİMENKUL: BÜYÜMENİN YENİ YÖNÜ
Uludağ Ekonomi Zirvesi’nin ikinci gününde 'Gayrimenkul: Büyümenin Yeni Yönü' oturumu Servotel CEO’su Ömer İsvan’ın moderatörlüğünde yapıldı. Oturumda Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü Aziz Torun, TOKİ Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Ergun Turan, Tahincioğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, NEF İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, Artaş Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya ile DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz birer konuşma yaptı.
Moderatör Ömer İsvan, "İnşaat bir tedarik. Bazen araziden önce bazen de araziden sonra. Daha çok kullanıcının ona verdiği anlamla ilgili bir sektör. İnşaatı onun için bizim panelimizin dışında bırakmak istiyoruz. Biz sadece gayrimenkulu konuşacağız" dedi.
AZİZ TORUN: İNOVASYONU YETERİ KADAR KULLANDIĞIMIZ SÖYLENEMEZ
Aziz Torun’un "Oturumu sonuna kadar izleyenleri teşvik edelim. Yüzde 5’lik indirim yapalım" sözleri salonda alkış aldı. Gayrimenkul sektöründe inovasyonun yeterince kullanılmadığını söyleyen Torun, şunları söyledi:
"Mayıs ayında genel kurulumuz var. Dernek başkanlığını da meslek haline gelmemesi için sonlandırmış olacağız. Ömer bey ‘inşaatla karıştırılıyor’ dedi. Çok şükür biz dernek başkanlığı döneminde ‘biz inşaatçı değiliz gayrimenkul sektörüyüz’ dedik. İnovasyon aslında büyülü bir kelime. Bizim gayrimenkul sektöründe çok fazla öyle olduğumuzu söylemek biraz yanlış olur. Ama projelerinde inovatif çalışanlar da var Sektörün buna ihtiyacı var. Daha farklı ne yapabiliriz, yeni malzemeler neler bunu görmemiz lazım. Çok kaliteli malzemeler kullanıyoruz ve kaliteli binalar yapıyoruz ama inovasyonu yeteri kadar kullandığımız söylenemez. Gelecekle ilgili sektörün inovatif olması gerektiğini söyleyebilirim."
“İSTİKRARIN OLMASI GEREKİYOR”
Sektör temsilcilerinin uzun süreli ortaklıklar yapabileceğini söyleyen Torun, "Proje geliştirirken o bölgenin yapısı, satın alma gücüne de bakılması gerekiyor. Gayrimenkul sektöründe balon yok. Sadece arz ve talebin kesişmediği durumlar olabilir. Geliştiriciler olarak bir yerde proje yaparken bunları çok iyi analiz etmemiz gerekiyor yaptığımız ürünü satabilmek için. Belki farklı gayrimenkuller de geliştirmemiz gerekiyor" dedi.
Gayrimenkul sektörü için yeni bir finansman modeli çıktığını, bunun dairelerden belki ticari gayrimenkullere kaydırılmasıyla başarılı bir potansiyel yaratabileceğini belirten Aziz Torun, sözlerini şöyle sürdürdü:
"AVM, ofis olabilir. Öğrenci yurdu olabilir. Biz geliştiriciler olarak bir öğrenci yurdu geliştirirken paydaş olursak, yani sadece proje bitince hemen nakde çevrilecek bir ortaklık değil, uzun süreli bir ortaklıklar yapılabilir. Bizdeki borsanın değeri 200 milyar dolar civarında. Borsada en değerli şirketimiz 10 milyar dolar. Yurt dışı ile müthiş fark var. Borsadaki şirketlerin sayısını artırmamız lazım. Beklenmedik kur artışları da şirketleri sürdürülemez hale getiriyor ve bir anlamda ülkeyi de fakirleştiriyor. Bu yüzden istikrarın olması gerekiyor."
ERDEN TİMUR: KABA KABA İNŞAAT YAPAN KABA İNSANLAR OLARAK GÖRÜLÜYORUZ
NEF İcra Kurulu Başkanı Erden Timur ise gayrimenkul sektöründekilere vatandaşların çoğunun ‘kaba insanlar’ gözüyle baktığını söyledi. Timur, "Kendi içimizdeki toplantılarda insanların yaşamına dair tasarımlar yaptığımızı biliyoruz. Bizlerin yaptığı evlerde çocukların büyüdüğünü görüyoruz. İnsanların kendilerini değerli hissedeceği çalışmalar yapıyoruz. Dışarıda kaba kaba inşaat yapan kaba insanlar olarak görülüyoruz ama bu böyle değil. Gayrimenkul dışında bir isim bulsak pek fena olmaz diye düşünüyorum" diye konuştu.
Hem inovasyon hem de teknolojinin insanlarda ‘his kavramını’ geliştireceğini söyleyen Timur, "İnovasyonda önemli olan hayal etmek olduğu için ileride iş biraz mekansızlaşmaya doğru gidecek diye düşünüyorum. Dünyada da bence mekanların, mülkiyet kavramı sorgulanacak. Teknoloji kullanarak 10 yıldır akıllı ev yaptık. Bunları yaptım, projeyi teslim ettim. Kimse aramadı. Demek ki kullanılmıyor dedim. Ama bu hayatımıza girecek. Bunun, geliştiricilere olan etkisi; insanın o binada yaşarkenki mutluluğunu yaşamasını düşüneceğiz. Dolayısıyla var olduğunuz yer önemli ama önemli olan hissettiğiniz olacak. Bu his kavramı da her şeyin başı olacak" dedi.
MEHMET ERGUN TURAN: YENİ BİR TRENDİN OLUŞMASI GEREKİR
TOKİ Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Ergun Turan ise verilerle sektörü değerlendirdi. 2016 yılında TOKİ’nin 65 bin sosyal konut ürettiğini söyleyen Turan, alt gelir grubunun da konut sahibi olması için yeni bir akımın başlaması gerektiğine dikkati çekti. Turan, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Gayrimenkul piyasası son 10-15 yıldır eleştiriliyor. Sanayinin az gelişmesinin sorumlusu gayrimenkul sektörü olarak algılanıyor. Buna katılmıyoruz. 2023 hedeflerine yaklaşacaksak gayrimenkul sektörü bugünden daha ileride olmalı. Sanayi niye istenilen yerde değil başlığı tartışılabilir. Türkiye’de 2008 yılında gayrimenkuldeki satış rakamı 428 binken, 2016 yılında yaşanan bir darbe girişimine rağmen, sıkıntılı duruma rağmen, bölgedeki bir çok sıkıntılı duruma rağmen 1 milyon 400 bandına yaklaştı. Bu umut verici bir rakam. Üretim rakamları ile alakalı 2006’larda 320 binlerde olan konut üretim rakamı 2016 yılı itibariyle yaklaşık 750 binlere çıktı. TOKİ 2003 yılına kadar 19 yılda 43 bin konut üretebilmiş. Ama 2003’te başlayan süreçten bugüne gelene kadar 775 bin rakamına ulaştık. 19 yılda 43 binde konut üretirken, şuanda 775 bine ulaştık. Sadece 2016 yılında 65 bin sosyal konut ürettik. Bu yılda hedefimiz asgari 65 bin konut inşa etmek. Bu rakama inşallah ulaşacağız. İlk 3 ayda yaklaşık 20 bin konutu ihale ettik. Bunlar önemli rakamlar. Bütün bu yapılanlara rağmen TOKİ son 13 yılda 775 bin sosyal konut rakamına rağmen Türkiye’de konut sahipliği oranı artmamıştır. Hala yüzde 61-62’ler seviyesindedir. O zaman sektörde alt ve orta gelir grubunun konut sahibi olması ile alakalı yeni bir trendin oluşması gerekir. Sektör temsilcilerindeki arkadaşlarımızın da kentsel dönüşümle oraya doğru kayması gerektiği kanaatindeyim."
"ARAZİ GELİŞTİRME KONUSUNDA ÇARESİZ DEĞİLİZ"
TOKİ Başkanı Turan, yaptıkları konut projelerine de oldukça ilgi olduğunu söyledi. Arzın fazla olduğunu belirten Turan, şunları söyledi:
"Türkiye 81 ilde 780 bin kilometrekare bir alan. Türkiye nüfusunun 5’te biri İstanbul’da yaşıyor. Biz arazi geliştirme konusunda sadece İstanbul başlığıyla konuşuyoruz. İstanbul’da arazi geliştirme konusu iki tarafı denizle çevrili, büyük bir kısmı su havzaları, bir kısmı tarım alanı, büyük bir kısmı kuzey ormanlarıyla çevrili istisnai bir yer. Bu alanda arazi geliştirme konusu uzun saatler tartışılabilir. İstanbul’un olası bir deprem konuşuluyor. İstanbul’da asıl olan şey 15 milyonluk kent var. Planlama anlamında nüfusun nereye oturacağını konuşulması gerekir. Sonrasında İstanbul’da asıl olan şey sosyal konutları yapıp, oraları doldurmak değil şehrin içinde sıkışmış alanları bir şekilde desantrale edilmesidir. Şehrin içerisinde kilometrekarede 45-50 bin kişinin yaşadığı alanlar var. Arazi geliştirme konusunda çaresiz değiliz, uğraşıyoruz. Bunun için sosyal konut üretiminde uğraşıyoruz. Bu rakamlar şişmesin diye ihalelerimizde gayret gösteren ekibiz. Açık ihale yapıyoruz ama fiyatlarında şişerse kime satılacak? Sektör belli. Bunun dışında kalan 81 vilayet her alanda TOKİ, devlet anlamında gayrimenkul arazisi olan devletiz. Geliştirilebilir, ancak bir şehirde arazi geliştirsek burada nüfus talebi olması lazım. Örnek verecek olursak, Karaman’da son 2.5 yılda 2 bine yakın konut yaptık. Şuanda talep toplamadayız. Son koyduğumuz 500 konuta 6-7 katı kurayla müracaat var. Erzurum’da nüfus artışı yok. Ama arz ettiğimiz konutlara 4-5 katı talep geliyor. Son 2.5 yılda orada bin 500- 2 bine yakın konut satıyoruz. Bir insanın bir şehirde konut sahibi olması o insan orada yaşamasıyla alakalı en önemli aidiyettir. Bizim için de İstanbul çok önemli. Biz, kamu kaynaklarından direkt gelir alan ve harcayan bir kuruluş değiliz. Geliri kendimiz geliştirmeye çalışıyoruz. İstanbul yada Ankara’da veya Nevşehir’de ürettiğimiz arsalardan hasılat paylaşım metodunu ihale ediyoruz, bu dostlarımız proje geliştiriyor. O gelen gelirle Anadolu’da sosyal konut inşa ediyoruz."
ÖZCAN TAHİNCİOĞLU: ÜST KURUL OLUŞTURMAMIZ LAZIM
Gayrimenkul sektöründe bir üst kurulun ya da platformun oluşturulması önerisinde bulunan Tahincioğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, “Türkiye müteahhitlik anlamında çok ileride. Hepimiz geliştirici firmayız ama enerjimizin ve zamanımızın yüzde 80’i bürokrasiye gidiyor. Bu ciddi kayıp demek. Bürokrasi demişken burada da değerli bürokratlar varken, koordinasyonu artırmamız lazım" dedi.
Aslında Türkiye’nin ihtiyacı olan konutların daha alt gelir seviyelerine hitap eden ucuz konutlar olması gerektiğini belirten Tahincioğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Bizler de geliştiriciler olarak talebin olduğu yönde çalışma yapmak istiyoruz ancak arsa fiyatlarının pahalılığı nedeniyle üst gelire hitap etmek zorunda kalıyoruz. Ben de kesinlikle bu sektörde balon olduğuna inanmıyorum. Makro ekonomiye baktığımızda bunu görüyoruz. Alt kısımlarda sıkıntılar yok değil. Hep şikayet ediyoruz ama aslında bizim bir takım şeyleri göz önünde bulundurarak çalışma yapmamız gerekiyor. Bu arz talep dengesini daha iyi götürebilmek için platform oluşturmakta fayda var. Büyümenin lokomotifi haline gelmiş sektör haline geldiysek, bağımsız bir üst kurul, farklı bir platformla bu diyalogu oluşturmamız lazım. Ticari gayrimenkullerdeki sıkıntıları giderici mahiyette önlemleri almamız gerekiyor. Özellikle son dönemde doların oynaması haklı olarak perakendecilerin şikayetlerine neden oluyor. O konuda farklı görüşmeler yapıyor. Ama üst kurul önemli."
OTOMATİKMAN GAYRİİHTİYARİ OLARAK YÜZÜMÜZÜ DOĞU’YA DÖNDÜK
Son dönemde Avrupa’da yaşanan karalama kampanyalarının sektörü etkilediğini söyleyen Özcan Tahincioğlu, "Gayrimenkule gelen yabancı sermaye konusunda son 10 yıla bakarsak yüzümüzü batıdan doğuya döndüğümüzü görüyoruz. Otomatikman gayriihtiyari olarak yüzümüzü doğuya döndük. Daha düşük getirilere razı olabilen, Türkiye’nin geleceğine inanan sermaye oldu bunlar. Bunu direkt ürün satışında yabancı alımlarda da gördük. Avrupa’da yaşanan ciddi karalama kampanyasının hepimizi ilgilendirdiğini düşünüyorum. Finans sektörünü de, bizi de etkiliyor. Yabancı gayrimenkul konusunda direkt yatırım çok az seviyede ama onların olmadığı yerde bizim oyun alanımız genişliyor. Bu yüzden çok da şikayetçi olduğum söylenemez" dedi.
SÜLEYMAN ÇETİNSAYA: GEÇMİŞTE YAPILAN HATALAR NEDENİYLE 7 MİLYON SAĞLIKSIZ KONUT STOKUMUZ VAR
Artaş Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, gayrimenkul sektörünün sağlıksız konutlarda yaşamını sürdüren insanlara yönelmesi gerektiğini söyledi. Türkiye’de 7 milyon sağlıksız konut stokunun olduğunu söyleyen Çetinsaya, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Ekonomik imkanları dar olan bir aileden geliyorum. 1963 senesinde İstanbul’a geldiğimizde babamız bize bir bodrum daire tuttu. Bu kiralıktı. Akşamları yattığımızda hafif bir rutubet ve ıslaklık vardı. Ben 1977 yılından beri bu sektördeyim ve 40’ıncı senem. O günden bugüne bodrum yapmadım. Hukuki sorun da yaşamadım. Bizim amacımız, sizlere nitelikli bir konut yapmak. Bu konutta sağlıklı ve nitelikli oturmanızı sağlamak. O çocukların, ailelerin daha eğitimli ve daha iyi yetişmesine aracılık etmek. Tabi ki bir şeyler kazanmak için gayret ediyoruz ama hiç kimse parayı öbür tarafa götürmüyor. Türkiye ekonomisinin biz sadece yüzde 20’ine hitap ediyoruz. Yüzde 80’in konuta ihtiyacı var. Hepimizin kiracı olmaması için gayret ediyoruz. Geçmişte yapılan hatalar nedeniyle 7 milyon sağlıksız konut stokumuz var. Sağlıksız bölgede yaşayan insanlarımız bizleri ilgilendiriyor. Onların da kalitelerini yukarıya doğru taşırsak hepimiz rahat edeceğiz."
Kentsel dönüşümde vatandaşlarla müttehitlerin karşı karşıya kaldığını söyleyen Çetinsaya, bu konuda çalışma yürütülmesi gerektiğini söyledi. Çetinsaya, "Kentsel dönüşüm; geç kalınmış ama kanun çıkması da güzel bir şey. Üç yasa çıktı. 2012-13’te vatandaşlarımız bunu anlamaya çalıştı. Kentsel dönüşüme konuttan dönüşümde arada sıkıntılar yaşanıyor. Tabi bakanlık da araya bazen giriyor ama maalesef vatandaşlarımızı tatmin etme arzusu zor oluyor. 80 öncesi hisseli tapular vardı. Bu hisseli tapulardan elde edilen yerleşimler var. Bunlara altyapı getirilmiş. Kentsel dönüşüme başlandı" dedi.
Başlangıcın güzel olduğunu ancak kentsel dönüşümde vatandaşla müteahhit karşı karşıya geldiği zaman anlaşmasının mümkün olmadığını belirten Çetinsaya, "Vatandaş ve müteahhit arasında huzursuzluklar oluyor. Bazı müteahhitlerin iflasına neden olabiliyor. Fikirtepe örneği var. Çok büyük yüzdelerle olan hadiseler var. Bizim sağlıklı konut yapmamız için lütfen ilçe belediyeleri de devreye girerek, vatandaşlara müteahhitlerin orta yolu bulması gerekir. Üç beş bina ile değil ada bazında olması gerekiyor. İnşaat sektörümüzün en önemli sorunlarından birisi de budur. Vatandaşın varı yoğu tek bir ev. Onu sıkıntıya sokarken onun hayalleri de biter. Bunu ön planda tutmamız gerekiyor" diye konuştu.
ZİYA YILMAZ: BU FIRSATI İYİ DEĞERLENDİRMEMİZ LAZIM
Kentsel dönüşümle hem Türkiye’nin hem de sektörün bir fırsat yakaladığını söyleyen DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, "Biz insanların barınma ihtiyaçlarını gideriyoruz. Ülkemize değer katan bugün değil yarın da değer kazanan vizyoner projeler üretiyoruz. 20 yıl geriye dönüp baktığında kendiyle gurur duymasını istiyoruz" dedi.
Türkiye 1999 Marmara depreminden sonra çok güzel fırsat yakaladığını söyleyen Ziya Yılmaz, şunları söyledi:
"Dönüşümü yaparken kentsel dönüşümden başladık şimdi yenilemesine başladık. Bu fırsatı iyi değerlendirmemiz lazım. Bunu değerlendiremezsek fırsatı kaçırmış oluruz. Rant aslında artı bir değerdir. Rant olması gerekiyor. Bu ülkelerin milletlerin devamı için olması gereken bir şeydir. Bir takım yönetmeliklerdeki eksiklikler ve bazı yerel belediyelerin durumdan uzak durması, çantacı tabir ettiğimiz bazı kişilerin, araziye girdiklerinde ‘ben buradan para kazanırım’ bakışı, olayı çıkmaza itti. Yarın 20-30 yıl geriye döndüğümüzde ‘keşke değerlendirseydik bunu’ demememiz lazım. Sektörle ilgili ülkemizde bazı bölgelerde arz fazlalığından sıkışmalar olabiliyor. Bugün Londra 58 milyarlık yurt dışına konut satıyor. Biz daha yeni yeni 4 küsura geldik. Bunu bakkal düzeninde değil de profesyonel elden geçirilmesi lazım. Son zamanlarda yaşanan olaylardan dolayı vitrini düzeltebiliriz ve pastadan ciddi pay alabiliriz."