BİZE ULAŞIN
Van depremiyle ortaya çıkan kentsel dönüşüm kanunu, 6306 sayılı afet riskli binaların yenilenmesi ile ilgilidir. Kanunun amacı, Türkiye'nin herhangi bir yerinde, eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, depremde yıkılma riski olan binalar varsa, bu kanun kapsamında devletin vermiş olduğu kentsel dönüşüm kredisi, kira yardımları, vergi muafiyetleri, harç muafiyetlerinden yararlanarak binaların yenilenmesidir.
Bakanlığın yetkili kuruluşlarından birine başvurarak bunu talep edebilir ve kendi binanızı olduğunuz yerde dönüştürebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm süreci, ilk önce vatandaş talebiyle başlar. Bakanlık yetkili kuruluşuna dilekçeyle başvurmak gerekir. Bakanlık yetkili kuruluşu, ilk önce binaya gelerek inceleme yapar. Bununla beraber bir deprem risk raporu hazırlar. Deprem risk raporunu bakanlıktan sizin için onaylar. Rapor onaylandıktan sonra, binadaki kat maliklerine bilgilendirme yazısı gönderilir. Bu bilgilendirme yazısını alan kat malikleri, isterlerse rapora itiraz edebilirler. İtirazda da İtiraz Komisyonu toplanır, binanın riskli olduğuna karar verilirse, bina kentsel dönüşüme girmiştir ve yıkılacaktır.
Artık yapılması gereken, kat malikleri olarak bir araya gelip ortak karar almaktır. Bunun amacı, hangi müteahhitle, hangi sürede ve ne şekilde yapılacağına karar vermektir. Bu protokolde 3'te 2 çoğunluk aranır. İmzalandıktan sonra binanızı hızlı bir biçimde yenileyebilirsiniz.
Kentsel dönüşüme giriş ve onay kısmı ortalama 2 aylık bir süredir.
Kentsel dönüşüm sürecinde, vatandaşların kentsel dönüşümü yanlış bildiğini gözlemlemekteyiz. Bazı vatandaşlar, devletin evleri yıkacağını, siteler yapıp kendilerine birden fazla daire verileceğini sanmaktadırlar. Böyle bir şey yoktur.
Diğer konu da tam tersidir. Devlet evi benden alacak, şehrin dışında çok uzak yerlere siteler yapacak ve oraya gönderecek düşüncesi vardır. Bu da bir başka yanlıştır.
Yapılacak en doğru şey, bakanlık yetkili kuruluşuna başvurmak, rapor almak, kredilerden ve teşviklerden yararlanarak kendi evlerini kendilerini yenilemektir.
Vatandaşlar kentsel dönüşümden yararlanmak için, İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği'ne, bunun dışında da diğer illerde yaşayanlar, illerinde hizmet veren bakanlık yetkili kuruluşlarına başvurabilirler.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın web sayfasından, bakanlık yetkili kuruluşlarının listelerine ve iletişim bilgilerine ulaşabilirler.
Kentsel dönüşüm kanununun, vatandaşlara getirdiği ciddi avantajlar vardır.
Eskiden, bir kişi bile hayır dediği zaman, binada boya yapılamazdı. Kentsel dönüşüm kanunuyla gelen en önemli avantajlardan bir tanesi, binanın yenilenmesi için binadaki 3'te 2 çoğunluğun karar alması yeterlidir.
Yeni bina yaptırılırken noter ve müteahhitle sözleşme yapılır ve bu kanunla noter masraflarından muaf olunur. Yeni bina için belediyeye verilmesi gereken harçların tamamından muaf olursunuz.
Bina yıkılıp yapıldıktan sonra, şimdiki değerinin en az 1,5 katı kadar değerlenecektir.
Bina yenilemeye karar verildiği zaman en önemli kriter, binanın hangi müteahhite yaptırılması olacaktır.
Müteahhit seçerken güvenmeniz gerekir. İkincisi, mutlaka bakılması gereken müteahhitin bakanlıktan alınmış lisansı olup olmadığıdır. Diğer bakılması konu, müteahhitin ekip ve ekipmanı olup olmadığı, geçmişte yaptığı işleri ve finansal durumudur.
Kentsel dönüşüm kredisi kullandığınız banka, müteahhit seçiminde önünüzü açmaktadır. Banka, seçtiğiniz müteahhite krediyi kullandırmadan önce, müteahhitin geçmişini inceler. Eğer herhangi bir sorun bulamazsa, krediyle binanın yapılmasına izin verir.
Kentsel dönüşümde iki farklı yol izlenebilir. Birincisi, kredi almadan kat karşılığı verilebilir. Bu şekilde devletin size tanımış olduğu kira yardımı vardır.
İstanbul'da kira yardımı için belirlenmiş rakam, 18 ay boyunca, 2021 yılında gelen düzenlemeyle 715 ile 1500 lira arasında değişmektedir. Kira yardımı için bir kat maliki olunması, binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi gerekir.
Kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bir binada, eğer 1 yıl boyunca kiracı olarak oturduğunuzu faturalarla ya da kontratla belgelerseniz, iki konuda devletten teşvik alırsınız.
Bir tanesi devletten alınacak geri ödemesiz taşınma teşvikidir. Dairenizi boşalttıktan sonra, sağlam bir binadan daire almak istediğinizde, devlet size 100 bin lira değerinde geri dönüşümlü kredi verir. Bu krediyi bankalar aracılığıyla almak mümkündür.
Bina kentsel dönüşüm kapsamına girdiğinde, binadaki kat maliklerinin bir araya gelip karar alması ve 3'te 2 çoğunluğu oluşturması lazımdır.
Binanın kime, ne zaman yaptırılacağı, yeni binadaki dairelerin özellikleri ve paylaşımın nasıl olacağı kararlarının alınması gerekir. Bütün bu kararların alındığı protokolün adı bina ortak karar protokolüdür. Bina riskli ilan edildikten sonra, 60 gün içerisinde bu kararları almanız ve bakanlığa iletmeniz gerekir.
Kentsel dönüşüm, Türkiye'deki bütün il, ilçe, kasaba ve köyleri kapsamaktadır. Kentsel dönüşüm için, eski bir binanın olması, bu binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olması, deprem riskinin olması gerekir. İstanbul'a özgü bazı noktalar vardır. Eğer İstanbul'da boğaz görünümlü binaya sahipseniz, bu kapsama girmezsiniz. Ama kaçak ve gecekondu binalar, bu kapsamın içerisindedir.
Tapu tahsisli hazine arazisinde bulunan gecekondu ya da binalar vardır. Devletten arsa satın alınırsa, kentsel dönüşüm kapsamına girmek mümkün olabilir.
Riskli alan, kötü binaların olduğu, zeminin kötü olduğu bir çok binanın bir arada bulunduğu alandır.
Riskli alanı belediye ya da bakanlık ön çalışmayla belirler. Ardından Bakanlar Kurulu kararıyla 'riskli alan' ilan edilir. Şu anda en popüler riskli alanlar, Gaziosmanpaşa, Esenler ve Fikirtepe bölgeleridir.
Riskli alan, belediye ve bakanlık tarafından belirlenir. Bu alanda eski binalarla ilgili ön çalışmalar belediye ya da bakanlıkça yapılır, ardından onay için Bakanlar Kurulu'na verilir. Bakanlar Kurulu kararıyla, Resmi Gazete'de yayınlanır ve risk alanı olduğu tescil edilir. Ardından tapuya şerhleri düşülür.
Bu aşamadan sonra, oradaki daire ya da arsa sahipleri otomatikman hak sahibi olurlar. Dönüşümü yapacak idarenin oluşturacağı yeni sitelerden yeni daireler alabilirler.
Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında, bir binada oturan kişi yetkili kuruşlara başvurduktan sonra, deprem risk raporu hazırlanır ve bakanlık raporu çıktıktan sonra o bina artık kentsel dönüşüm kapsamına girmiş riskli yapıdır.
Riskli yapılar, ekonomik ömrünü tamamlamış, 20 yılı aşmış ve zemininde rutubet olan binalardır.
Riskli bina tespitini bakanlık yetkili kuruluşları yapar. Betonlardan numuneler alınır, kolon ve kirişlerin içerisindeki demirlerin sayımı yapılır. Burada elde edilen bilgilerle binanın bir simülasyonu yapılır. Deprem analiziyle binanın ayakta durup durmayacağına bakılır.
Bina ekonomik ömrünü tamamlamışsa, beton değerleir C10 sınıfının altındaysa, beton katlarda rutubet varsa, binanın belirli katlarında çatlaklar varsa binanız riskli olabilir.
Deprem risk raporu için, bakanlık yetkili kuruluşlarına başvurulduğunda, başvuran kişi ya da bina kat maliklerini ücretini ödemek zorundadır.
5 katlı bir binanın deprem raporu maliyeti 4 bin liradır. 1 ve 2 katlı binaların deprem risk raporu maliyeti 2 bin 500 liradır.
Yıkım öncesi ilk önce binanın riskli olarak tescili gerekir. Binadan sadece bir kişinin başvurması yeterlidir. Binada herkesin ortak bir karar almasına gerek yoktur.
Binada gerekli incelemeler yapıldıktan sonra, eğer bina riskliyse, deprem risk raporu aracı kurum tarafından onaylanabilir. Bakanlık, bu konuyla ilgili bir yazı yazar. İsterseniz itiraz etme hakkınız vardır. İtiraz ettiğiniz zaman, üniversite hocaları tarafından oluşturulmuş komisyonda incelenir. Bu komisyonda da riskli yapı kararı çıkarsa, bundan sonra artık binanız kentsel dönüşüm kapsamına girmiştir ve yıkılacaktır.
En son işlem bina ortak karar protokülüdür.
Deprem risk raporu, sadece bakanlık yetkili kuruluşlarından alınır. Binadan sadece bir kişinin başvurmasıyla, yetkili kuruluş binaya gelir ve betonlardan, kolonlardan örnek alır. Röntgenle kolon ve kirişlerdeki demir sayımı yapılır. Ardından binanın 3 boyutlu bir simülasyonu yapılır.
Simülasyona deprem yükleri verilir, bu deprem yükleriyle binanın riskli olup olmadığı tespit edilir. Ondan sonra hazırlanmış olan deprem risk raporu, yetkili kuruluş tarafından bakanlığa teslim edilir. Onay çıkartıldıktan sonra bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olur.
Bina sahipleri, binaları kentsel dönüşüm kapsamına girdikten sonra, bina ortak karar protokolü oluşturulması gerekir. Bina ortak karar protokolü bakanlığa iletilir, müteahhit seçimi yapılır, eğer kentsel dönüşüm kredisi kullanmak isteniyorsa, bunun için kredi veren bankalarla görüşülür.
Ardından yeni binalar için projelerin hazırlanması, belediyeden ruhsat hazırlanması ve iskanda tapuların alınmasıyla, güven içerisinde kendi dairelerinde oturmaya başlayabilirler.
Yerinde dönüşüm, aslında Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun içerisinde olan bir durumdur.
İnsanlar yaşadıkları yerlerde hayatlarını devam ettirmek isterler. Eski binalarını da başka bir yere kaydırmadan, aynı yerde yeniden istedikleri şekilde yapılmasını isterler. Kanun içeriğinde de bu konuda zorlama yoktur.
Bu çerçevede bakanlığın size vermiş olduğu kentsel dönüşüm kredilerinden yararlanılabilir, kira yardımları alınabilir ve binalar yenilenebilir.
Kentsel dönüşüm kapsamına girmiş bir binanın yeniden yapımı için belediyeye başvurulduğunda, binayı mevcut haliyle güçlendirip, devletin vermiş olduğu kredilerden faydalanabilirsiniz. Ama genel olarak bunu önermemekteyiz.
Bununla ilgili bakanlıkta çalışmalar vardır. Bu tür binalar da kanun kapsamında yıkılıp, herhangi bir kat kaybı olmadan binalar yenilenebilecektir.
Devletin, bankalar aracılığıyla verdiği kentsel dönüşüm kredisinden faydalanmak için, en önemlisi binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi ve Deprem Risk Raporu alınmalıdır.
Bu koşullar tamamlandıktan sonra, her daire sahibi, bir daire için 100 bin lira kentsel dönüşüm kredisi kullanabilir. Bu krediler, bakanlığın bankalar aracılığıyla vermiş olduğu kredilerdir.
Kentsel dönüşüm kanunu kapsamında, bakanlığın anlaşmış olduğu bankalardan kentsel dönüşüm kredisi kullanılabilir.
Bunun ödemesi bir kaç yolla olabilir. Bir tanesi eşit taksitlerle ödenebilir. Bunun faizi aylık 0,35-0,40 arasındadır. 24-120 ay arasında ödenebilir.
Bina kentsel dönüşüm kapsamına girdiğinde, 2/3 çoğunluk ne derse binayla ilgili bu olur. Binanın hangi müteahhite ve hangi paylaşımla yapılacağı gibi kararlar alınır.
1/3'lük kısım, binanın yenilenmesine hala karşı dururlarsa, 2/3 çoğunluk azınlığın haklarını satın alabilir. Eğer onlar alamazlarsa da devletin kamulaştırmasını isteyebilirler.
